Смоленский рынок недвижимости взбудоражило известие о якобы грядущем тотальном удешевлении квартир в новостройках, причем некоторые эксперты говорят о почти 40%-м падении цен. На этом фоне застройщики говорят о заметном охлаждении спроса на уже готовые жилые «квадраты».
Впрочем, снижению покупательской активности, поспособствовали не только слухи, но и вполне реальное повышение Центробанком ключевой ставки, рост процентов на ипотечные кредиты, на которые до недавнего времени приобреталось более 70% жилья. Это привело к тому, что ипотека стала недоступна многим семьям с невысокими доходами, которые и были массовыми покупателями жилья эконом-класса.
Будет ли такой тотальный обвал на рынке? Например, риэлтор с почти двадцатилетним стажем работы с недвижимостью Александр П. считает, что:
— Мы не можем точно спрогнозировать поведение рынка недвижимости в сегменте новостроек, но о снижении цен на квартиры почти наполовину не может быть и речи. Скорее всего, ограничение в доступе к дешевым займам, тем более к ипотеке даст некоторое снижение спроса. Надо понимать, с какими покупателями мы имеем дело. Люди, которые могли купить себе жилье не особенно влезая в долги или вообще без кредитов, его давно уже приобрели и себе, и детям, и про запас… Осталась масса покупателей, которые нуждаются в квартирах эконом-класса, но не имеют на них средств. Ипотеки стали для них дороги, да и банки теперь не раздают их, как раньше, налево и направо. И даже при том, что застройщики не стремятся повышать цены на жилье, а иногда даже и продают его чуть дешевле, чем ранее заявляли, все равно квартира для многих стала недоступной роскошью.
На снижение цен могло бы повлиять снижение себестоимости строительства, но стройматериалы медленно, но верно продолжают дорожать, электроэнергия и ГСМ тоже не дешевеют. Отдельная проблема – строительная техника, ее содержание в условиях санкций со стороны тех государств, в которых она закупалась. Так что строители всеми силами будут удерживать цену на квадратный метр. Они лучше повременят с закладкой новых домов, чем уступят цену на уже построенное.
— Так какой сценарий на рынке квартир мы сможем увидеть до конца этого года?
— Скорее всего – стагнацию и, может быть, на какой-то короткий промежуток времени, цены на квадратный метр на уровне прошлого года. Может быть, немного увеличится спрос на «вторичку». Но это не потому, что она дешевле. Просто многие уже не рассчитывают ни на семейную ипотеку, ни на какую другую господдержку. К тому же люди увлеклись загородным строительством домов. За первое полугодие, по площади их было сдано больше, чем многоквартирных. Но тут выгода спорная, ведь цены на материалы растут, соответственно становятся дороже и услуги строителей. Но, зато стоимость участков, даже вблизи от Смоленска уже не идет вверх, а кое – где и снижается. Стоимость домов и квартир, практически выровнялась, поэтому многие предпочитают строить дома. Появилась даже прослойка людей, которые покупают дачные участки в СНТ, которые поближе к Смоленску или находятся в городской черте и строят дома там. В целом, по году могу сказать, что стоимость жилья в новостройках сильно не уменьшится, от силы на 8%-10%, а с начала нового года может пойти вверх,- заключил Александр.
— Да, спрос на квартиры в новых домах заметно охладился, — говорит Вениамин Потапов, президент одной из крупнейших в Смоленске строительных компаний «МетрумГрупп». – За месяц нам не удалось продать ни одной квартиры. Однако новые объекты обязательно будем строить. Сейчас получаем разрешительную документацию для начала строительства многоквартирных домов. У нас планируется закладка объектов на улицах Нормандия-Неман, Нахимова. Параллельно с этим разрабатываем программы сотрудничества со Сбербанком в направлении проектного финансирования строительства. Надеюсь, ситуация стабилизируется и объемы стройки сокращать не придется.
— У нас ситуация складывается так же, как и у других застройщиков, то есть в июне было продано достаточно много квартир, а в июле продажи остановились, — рассказывает Вадим Косых, генеральный директор ЗАО «СмолСтромсервис». – Несмотря на это нам нет смысла продавать квартиры по заниженной цене, поскольку деньги, которые мы должны получить, лежат на эскроу-счетах, и получить их сможем только после сдачи дома в эксплуатацию. Да и рентабельность в 9% — 13%, с которой мы сейчас работаем, при инфляции в 15% говорит о том, что мы при всем желании снизить цену не сможем. Да, в пределах 7%-8% квартиру можно сделать дешевле за счет упрощенного варианта строительства (не ставить ограждение, видеонаблюдение…) Проще говоря, сделать ее как можно бюджетнее. Где-то, в условиях кризиса, когда у людей нет лишнего рубля, этот подход оправдан. К тому же сегодня выгоднее держать деньги в банках на депозитах, чем, как несколько лет назад, инвестировать их в жилье. В целом, отмена льготной ипотеки заметно охладила рынок. В долгосрочной перспективе это скажется на объемах строительства, поскольку покупателей жилья становится меньше. Поэтому, в долгосрочной перспективе, возможно возникновение дефицита жилья и резкий рост цен на него. В пользу того, что сильного удешевления не будет говорит и то, что федеральная власть нацелена на оказание адресной поддержки в приобретении жилья и многодетным семьям, и нужным экономике страны специалистам, а так же на развитие регионов. Поэтому, работа у строителей, несмотря ни на какие перипетии, будет всегда,- уверен Вадим Вячеславович.
— Сложившаяся сегодня ситуация была достаточно прогнозируемой еще, примерно, год назад,- говорит Кирилл Ошеров, директор ООО «СЗ «Гарант-Жилье». – Я поддерживаю точку зрения Центробанка и Минфина о том, что льготная ипотека перегрела рынок недвижимости. В итоге, останется только адресная поддержка для нуждающихся в ней категорий населения, например такие формы, как семейная, сельская, для IT –специалистов… И это – правильно, поскольку многие застройщики, под дешевые кредиты для населения, стали необоснованно завышать цену квартир. Нынешняя ситуация напоминает мне 2014 – 2015 годы, когда было заложено много МКД, а потом из-за ситуации в экономике, покупательский спрос резко упал, и никто не знал, как сбывать уже готовые квартиры. Но тогда постепенно спрос пришел в норму. Вот и сейчас, думаю, через несколько месяцев, обстановка на рынке недвижимости стабилизируется, — подытожил Кирилл Андреевич.
Сегодня главная интрига заключается в том, что сохранится ли льготная ипотека, как таковая? Центробанк поднимает ключевую ставку, стремясь обуздать инфляцию, но кредиты из-за этого дорожают, и государство, видимо, не готово к тому, чтобы их субсидировать, как и прежде. Скорее всего сохранится семейная ипотека и адресная помощь действительно нуждающимся в ней людям. Остальным, придется решать свои проблемы за собственный счет.
Комментарии